Effetto tassi Bce: mercato immobiliare in ripresa, aumentano mutui. La fotografia del terzo trimestre

Dopo la rapida impennata degli ultimi due anni, i tassi sui mutui hanno iniziato a diminuire alla luce dei tagli operati dalla Bce. Con l’ultima riduzione di ottobre, il tasso di riferimento è sceso dal 4,50% al 3,40%. Un calo significativo, che ha stimolato una ripresa delle richieste di nuovi mutui e surroghe per tutto l’anno: nei primi nove mesi del 2024 sono aumentate del 7,2%, con un’accelerazione del +18,8% registrata a settembre. Questi dati emergono dall’aggiornamento al terzo trimestre 2024 della Bussola Mutui Crif – MutuiSupermarket.it.

Le simulazioni dei mutui

Nonostante l’ultimo taglio dei tassi da parte della Bce avvenuto a ottobre, persiste un’ampia differenza tra gli indici Irs e Euribor, con i primi che restano sensibilmente più bassi rispetto ai secondi, mantenendo un divario medio di 60-80 punti base. Questa situazione continua a spingere i consumatori, soprattutto online, verso i mutui a tasso fisso, che nel terzo trimestre 2024 raccolgono il 99% delle preferenze tra privati e famiglie, confermando una netta polarizzazione.

Partiamo da un esempio standard: un mutuo finalizzato all’acquisto di una casa con un importo richiesto di 140mila euro, valore dell’immobile di 220mila, durata di 25 anni, e richiedente di 35 anni, è possibile ottenere un tasso fisso del 2,96% (corrispondente a una rata mensile di 645 euro). In alternativa, un mutuo a tasso variabile per la stessa operazione presenta attualmente un tasso del 4,29%, che si traduce in una rata mensile di 739 euro, ben 94 euro in più rispetto alla rata del mutuo a tasso fisso.

Tasso fisso o variabile, cosa conviene adesso

Sebbene il tasso variabile sia previsto in calo nei prossimi trimestri, la differenza iniziale tra la rata di un mutuo a tasso fisso e quella di un mutuo a tasso variabile continua a far preferire il tasso fisso. Quest’ultimo garantisce a privati e famiglie una maggiore sicurezza, proteggendoli da possibili nuove impennate dell’inflazione durante gli anni di rimborso. La stabilità della rata fissa si conferma quindi un elemento determinante per chi desidera ridurre i rischi legati all’oscillazione dei tassi nel lungo termine.

“Il terzo trimestre dell’anno sembra rilevare una prima ripresa di fiducia da parte di privati e famiglie nei confronti del progetto acquisto casa – commenta Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it -. Il rinnovato interesse è trainato non solo da migliori prospettive economiche e reddituali dei nuovi acquirenti, ma anche dalla continua e rapida riduzione dei tassi di interesse iniziata nei primi mesi dell’anno”.

Prima ripresa per le compravendite immobiliari

Aumentano i mutui, ma salgono anche le compravendite immobiliari, che tornano a crescere dopo sei trimestri di contrazione; il numero di compravendite residenziali è aumentato di un timido +1,2% rispetto allo stesso periodo del 2023, segnando un’inversione di tendenza rispetto al calo del -7,2% registrato nel primo trimestre 2024 e al calo complessivo del -9,6% osservato nel 2023 rispetto al 2022.

In questo periodo, la quota di compravendite residenziali finanziate attraverso nuovi mutui è salita al 41,4%, rispetto al 38,6% del trimestre precedente e al minimo storico del 37,0% registrato nel quarto trimestre 2023. La maggiore convenienza dei mutui per l’acquisto di casa ha quindi contribuito a stimolare questa ripresa delle compravendite, sebbene la maggior parte delle transazioni continui a essere conclusa da privati e famiglie facendo ricorso prevalentemente ai propri risparmi.

“La nuova politica monetaria avviata dalla Bce lo scorso giugno – che genera aspettative di riduzione tassi Euribor di oltre un 1% sui prossimi 12 mesi in base alle quotazioni dei futures sugli Euribor 3 mesi – dovrebbe infondere ulteriore fiducia rilanciando progressivamente sia la domanda di mutui per acquisto casa sia le nuove erogazioni di mutuo, solo recentemente tornate a crescere nel secondo trimestre 2024 dopo 9 consecutivi trimestri di contrazione”, spiega sempre Rossini.

Salgono sia gli immobili usati che quelli nuovi

Per quanto riguarda i valori di mercato, nel terzo trimestre 2024 si osserva un nuovo incremento del prezzo al metro quadrato degli immobili posti a garanzia di mutuo ipotecario, che segna un +0,8% rispetto allo stesso periodo del 2023. In particolare, gli immobili usati mostrano un aumento significativo del +6,7%, mentre gli immobili di nuova costruzione registrano una crescita più contenuta del +1,8%. Gli immobili ristrutturati, invece, evidenziano un incremento più moderato del +0,2%.

A livello territoriale, i maggiori aumenti dei prezzi su base annua si riscontrano nel Centro Italia e nel Sud e Isole, con crescite rispettivamente del +1,1% e +1,0%. Al contrario, il Nord-Est registra un modesto incremento dello 0,2%, mentre il Nord-Ovest evidenzia una contrazione del -1,5%. Il valore medio di un immobile posto a garanzia nel terzo trimestre 2024 si attesta intorno ai 168.000 euro, con una superficie commerciale media che rimane stabile a circa 110 mq.